Sie wollen eine Wohnung vermieten und fragen sich, ob sich das überhaupt lohnt ? Dann führt kein Weg an einer Zahl vorbei : der Rendite. Die Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie zu berechnen ist einfacher, als die meisten denken – vorausgesetzt, Sie kennen die drei richtigen Formeln und die Fallen, in die viele tappen. In diesem Artikel zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Mietrendite korrekt berechnen, welche Kosten Sie nicht vergessen dürfen und wie Sie eine gute von einer schlechten Investition unterscheiden. Mit konkreten Zahlen.
Eins vorweg : Rendite ist der beste erste Filter
Eins vorweg : Die Rendite ist nicht das einzige Kriterium, aber sie ist der beste erste Filter. Und je nach Kaufform ändert sie sich erheblich – ein Kauf auf Leibrentenbasis etwa funktioniert ganz anders als ein klassischer Kauf, wie Sie zum Beispiel auf https://www.ventes-en-viager.fr nachlesen können. Aber bleiben wir beim klassischen Fall, denn den wollen die meisten verstehen. Legen wir los.
Die Brutto-Mietrendite : der schnelle Überblick
Fangen wir mit der einfachsten Zahl an. Die Brutto-Mietrendite gibt Ihnen in Sekunden einen ersten Eindruck, ob sich ein Objekt überhaupt lohnt.
Die Formel ist simpel : (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) × 100.
Ein Beispiel. Sie kaufen eine Wohnung für 150.000 Euro und vermieten sie für 750 Euro im Monat, also 9.000 Euro im Jahr. Rechnung : (9.000 ÷ 150.000) × 100 = 6 % Brutto-Rendite. Klingt erstmal ordentlich, oder ? Aber Vorsicht – diese Zahl lügt ein bisschen. Sie berücksichtigt nämlich keine einzige Ihrer Kosten. Und davon gibt es mehr, als Sie vielleicht denken.
Die Netto-Mietrendite : hier wird’s ehrlich
Jetzt kommen wir zur Zahl, die wirklich zählt. Die Netto-Mietrendite zieht all die Kosten ab, die eine Immobilie so mit sich bringt. Und genau hier verrechnen sich die meisten Anfänger.
Was müssen Sie abziehen ? Einiges :
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, die Sie als Eigentümer tragen. Die Grundsteuer. Die Verwaltungskosten, falls Sie eine Hausverwaltung beauftragen. Eine Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen (kalkulieren Sie hier lieber großzügig). Und die Kaufnebenkosten beim Erwerb – Notar, Grunderwerbsteuer, eventuell Maklerprovision. Diese können je nach Region gut und gerne 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Das vergessen erstaunlich viele.
Die Formel lautet dann grob : ((Jahresmiete − jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100.
Nehmen wir unser Beispiel von oben. Ziehen Sie sagen wir 2.000 Euro Jahreskosten ab und rechnen Sie 15.000 Euro Kaufnebenkosten dazu, landen Sie plötzlich bei rund 4,2 % statt der schönen 6 %. Merken Sie den Unterschied ? Genau deshalb ist die Brutto-Zahl allein gefährlich.
Die Netto-Netto-Rendite : nach Steuern und Finanzierung
Und dann gibt es noch die ehrlichste, aber komplizierteste Zahl. Sie berücksichtigt Ihre Steuerlast und Ihre Finanzierungskosten, also die Zinsen für Ihren Kredit.
Diese Rendite ist individuell, weil sie von Ihrem persönlichen Steuersatz und Ihren Kreditkonditionen abhängt. Perso finde ich sie am wichtigsten, weil sie zeigt, was am Ende wirklich in Ihrer Tasche bleibt. Aber sie lässt sich nicht pauschal berechnen. Hier lohnt oft ein Gespräch mit einem Steuerberater, gerade wenn Sie über eine größere Investition nachdenken.
Der Cashflow : die Zahl, die über Ihren Schlaf entscheidet
Rendite ist schön und gut, aber es gibt eine Frage, die im Alltag noch wichtiger ist : Legen Sie jeden Monat drauf oder nicht ? Das nennt man Cashflow.
Ganz konkret : Nehmen Sie Ihre monatliche Mieteinnahme und ziehen Sie alles ab – Kreditrate, Nebenkosten, Rücklagen. Bleibt etwas übrig, haben Sie einen positiven Cashflow. Müssen Sie draufzahlen, ist er negativ. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht (Sie bauen ja Vermögen auf), aber Sie müssen ihn sich leisten können. Fragen Sie sich ehrlich : Könnten Sie 150 Euro im Monat dauerhaft zuschießen, ohne ins Schwitzen zu kommen ?
Die häufigsten Fehler beim Berechnen der Rendite
Ein paar Fallen sehe ich immer wieder. Vermeiden Sie diese, und Sie sind vielen Anfängern voraus.
Fehler eins : nur mit der Brutto-Rendite rechnen und sich reich rechnen. Fehler zwei : die Kaufnebenkosten unter den Tisch fallen lassen. Fehler drei : keine Instandhaltungsrücklage einplanen – irgendwann geht die Heizung kaputt, verlassen Sie sich drauf. Fehler vier : mit einer Vollvermietung übers ganze Jahr rechnen, ohne Leerstand einzukalkulieren. Rechnen Sie lieber mit einem realistischen Puffer, etwa einem Monat Leerstand pro Jahr.
Welche Rendite ist eigentlich „gut“?
Die Frage aller Fragen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber ein paar Orientierungswerte helfen. Eine Netto-Rendite von 4 bis 6 Prozent gilt in vielen Lagen als solide. In Toplagen von Großstädten liegt sie oft niedriger (dafür ist das Objekt wertstabiler), auf dem Land oder in kleineren Städten kann sie höher ausfallen (dafür steigt das Leerstandsrisiko).
Meine Meinung ? Jagen Sie nicht blind der höchsten Zahl hinterher. Eine Wohnung mit 8 % Rendite in einer sterbenden Region ist oft ein schlechteres Investment als eine mit 4 % in einer wachsenden Stadt. Lage schlägt Rendite – zumindest auf lange Sicht.
Fazit : So verrechnen Sie sich nicht
Fassen wir zusammen. Berechnen Sie immer beide Zahlen : die Brutto-Rendite für den schnellen Überblick, die Netto-Rendite für die Wahrheit. Vergessen Sie die Kaufnebenkosten nicht, planen Sie Rücklagen ein, und schauen Sie sich am Ende den Cashflow an. Erst dann wissen Sie, ob sich die Sache wirklich lohnt.
Ein letzter Tipp : Rechnen Sie jedes Objekt einmal komplett durch, bevor Sie sich verlieben. Zahlen lügen nicht, Bauchgefühl schon. Welche Wohnung nehmen Sie sich als Erstes vor ?